Определение возможности реального раздела между собственниками объекта недвижимости

Если у вас имеется долевая собственность, и вы планируете ею распорядиться (продать, передать по наследству либо в дар, обменять), вам потребуется пройти несколько процедур.

Во-первых, необходимо выделить собственную долю в натуре.

Выделение доли в недвижимости

Это значит, что нужно определить, какое помещение, сколько помещений либо объектов вам принадлежит по праву, чтобы ими распорядиться по своему усмотрению.

Обычно жилой дом возводится для того, чтобы там могла проживать семья без возможности последующего раздела. Однако может наступить момент, когда потребуется выделить долю в натуре.

В результате процедура из простой юридической переходит в сложную техническую, требующую вмешательства квалифицированных и опытных специалистов, способных подготовить варианты раздела домовладения, проект оптимальной перепланировки и рассчитать действительную стоимость.

Эти работы на сегодняшний день выполняются специалистами профессиональных экспертных учреждений, занимающихся производством строительных и оценочных экспертиз.

В ходе экспертизы проводится исследование домовладения, определяются возможности раздела между собственниками и разрабатываются варианты данного раздела.

Если предложенный специалистами вариант раздела удовлетворяет все стороны процесса, то между ними заключается соглашение о разделе домовладения.

Аналогичным способом можно осуществить и выделение доли из общего домовладения. Такие соглашения имеют юридическую силу, причем она наступает только после регистрации в установленном порядке.

На первый взгляд это покажется простой юридической теорией, но на практике подобные процессы обычно заканчиваются в суде. Тогда независимая экспертиза по разделу собственности переходит судебную экспертизу, основанием которой является решение суда.

Следует отметить, что по площади варианты выделения долей не будут соответствовать идеальным. Поэтому помимо вариантов выделения доли специалисты предоставляют оценку компенсации несоответствия размерам идеальных долей.

Существуют домовладения, выделение доли в натуре у которых не возможно. В данном случае экспертами предоставляются варианты порядка пользования имуществом.

 Методы и методики экспертных исследований, направленных на установление возможности реального раздела спорных домовладений и разработку вариантов указанного раздела

---

МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМОВЛАДЕНИЯ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ, ЗАДАННЫМИ СУДОМ; РАЗРАБОТКА ВАРИАНТОВ РАЗДЕЛА

Наиболее полно выявить специфические черты процесса решения задач такого рода можно только в результате изучения обстоятельств большого количества гражданских дел. Анализ проведенных экспертами исследований позволяет предложить примерный перечень решаемых ими вопросов:

• какова стоимость спорного домовладения;
• имеется ли возможность реального раздела между совладельцами домовладения (выдела части домовладения) в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на недвижимость; если такая возможность имеется, разработать варианты раздела спорного домовладения (выдела части домовладения);
• при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
• если провести раздел можно только с отклонениями от идеальных долей, то каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
• каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорных основного и вспомогательных строений 

Производство судебной или независимой экспертизы по выделению или разделению долей в частном доме или квартире.

Если реальный раздел (выдел доли) невозможен, определить порядок пользования сторонами спорным домовладением.

В соответствии с общими принципами построения методики решения экспертной задачи, данной методикой предусматривается подготовка к исследованию, собственно исследование и оценка его результатов.

При подготовке к исследованию эксперт, уяснив поставленную перед ним задачу, проверяет наличие и содержание представленных ему материалов дела (документов). В их числе помимо определения о назначении экспертизы должны быть:

• паспорт на спорное домовладение территориального бюро технической инвентаризации (далее — технический паспорт), включающий сведения о габаритах, величине износа и иных технических характеристиках его строений, сооружений и коммуникаций, о правовой их регистрации; о конфигурации и площади земельного участка домовладения, в том числе «за пользованных» (не прошедших правовую регистрацию) участках (эти данные могут быть также отражены в приложениях к исковому заявлению, кадастровом паспорте, выданном территориальным комитетом по земельным ресурсам, в постановлении местной администрации, свидетельствующем о праве собственности на земельный участок);
• документы, в которых содержатся данные о величине долей совладельцев в праве собственности на домовладение (решение суда по данному вопросу, иные правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство, собственности (в том числе на супружескую долю), договоры купли-продажи, мены, дарения, брачные договоры и пр.);
• документы, в которых отражены «мнения сторон» по поводу вариантов раздела спорного домовладения, а также сведения о сложившемся порядке его пользования (протоколы заседаний суда на стадии подготовки дела к рассмотрению либо на стадии рассмотрения дела; заявления истцов и ответчиков, графические приложения к ним и пр.);
• проектно-сметная документация и разрешение на строительство жилого дома (иных строений) — в случае рассмотрения судом возможности раздела объекта недвижимости, не законченного строительством, а также документы, содержащие сведения о том, является ли спорным все домовладение либо его часть.

При отсутствии каких-либо из этих данных эксперт принимает меры к их восполнению, заявляя суду ходатайство о представлении дополнительных (по отношению к уже представленным) материалов, необходимых для дачи заключения.

Те же действия он совершает в том случае, если в материалах дела содержатся противоречивые данные (например, в нескольких документах указаны различные величины долей совладельцев в праве собственности на недвижимость при том, что в определении о назначении экспертизы названные величины не приведены).

Удостоверившись в том, что представленные судом документы содержат непротиворечивые и достаточно полные для производства исследований данные, эксперт решает вопросы, связанные с организацией осмотра спорного домовладения.

Все вопросы, связанные с организацией проведения натурных исследований, на практике решаются экспертом. Судья оказывает в этом содействие, предоставляя в его распоряжение адреса и номера телефонов спорящих сторон, а при отказе эксперту в доступе к объекту вызывает их в суд и разъясняет необходимость выполнения этих действий, принимает иные меры воздействия на участников процесса, определяет возможность проведения натурных исследований при отсутствии сторон по делу (при наличии доступа к объекту) и сообщает эксперту о такой возможности. Так как эти действия не имеют процессуальной регламентации, их порядок складывается по-разному, в зависимости от того, как судьи и эксперты понимают свою роль в решении указанных организационных проблем.

Далее эксперт проводит натурные исследования (экспертный осмотр) спорного дома, используя при этом не только собственно наблюдение, но и методы прямого и опосредованного измерения объекта, выявления и анализа его признаков, имеющих значение для решения поставленных вопросов.