Раздел земельного участка

В соответствии с положениями статей 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ, разделение земельного участка представляет собой процедуру его преобразования, в результате которой образуются два или более самостоятельных объекта недвижимости.

Исходный участок при этом прекращает своё существование, а вновь образованные участки должны отвечать установленным законом требованиям. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ, земельные участки, не относящиеся к муниципальной собственности, регулируются федеральным законодательством. Согласно части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ, при разделе участка необходимо обеспечить доступ к каждому из вновь образованных участков.

Решение о разделе земельного участка вправе принять исключительно собственник (или все собственники, если их несколько, при наличии письменного согласия). Основания для раздела могут быть различными: раздел имущества между родственниками или супругами при разводе, после процедуры наследования, для продажи доли, или для ведения предпринимательской деятельности.

Раздел участка дает право собственнику нового участка: построить жилой дом, производственный цех и вести бизнес, например, в сфере услуг или торговли, при этом целевое назначение вновь образованных участков остается таким же, как и у исходного. Важно, чтобы исходный участок имел четкие границы и обеспечивал доступ к новым долям.

Прежде чем приступить к разделу земельного участка на два или более самостоятельных объекта недвижимости, обязательным этапом является межевание. Данные работы вправе осуществлять лишь организации, обладающие соответствующей лицензией и разрешением на предоставление подобных услуг. Межевание проводится в соответствии с установленными нормами и инструкциями на основании заявления от владельца земли. Все финансовые затраты, связанные с межеванием, несет собственник участка.

В процессе межевания участвуют: собственник (или собственники) участка, пользователь земельного участка, владелец и пользователь смежного участка, а также инженер-землеустроитель. Если кто-либо из участников не может присутствовать лично, его интересы может представлять доверенное лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Процедура включает в себя установление границ как исходного участка, так и вновь образуемых, с установкой межевых знаков, а также формирование межевого дела, которое составляется после завершения всех геодезических и кадастровых работ. При добровольном разделе участка, осуществляемом по взаимному согласию всех собственников, необходимо заключить письменное соглашение о разделе земли, подписанное всеми участниками, для офромления которого важны следующие важные документы:

• Свидетельство на землю;
• Кадастровый паспорт;
• Письменное согласие собственника (собственников) на раздел земли;
• Документ, подтверждающий закрепление адреса за разделенными участками;
• При участии в соглашении законного представителя одного из участников – нотариальная доверенность.

В соглашение о разделе земли обязательно вносятся кадастровый номер и адрес исходного участка, а также подробное описание образованных участков. Это включает информацию о долях новых владельцев, выраженных либо в процентах от исходного участка, либо в абсолютных значениях (площадь, координаты). После подписания договора всеми сторонами исходный участок прекращает свое существование, а на его месте возникают два или более новых землевладения.

Для заключения соглашения о разделе необходимо соблюдение следующих условий: соответствие минимальным размерам участков, установленным законом; соответствие градостроительным нормам и правилам; соответствие категории земли; отсутствие юридических ограничений на раздел исходного участка.

Если собственники не могут договориться о разделе земельного участка мирным путем, спор разрешается в суде. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения исходного участка. Дела о разделе земли стоимостью до 50 тысяч рублей рассматриваются мировым судьей, а более дорогостоящие дела – районным судом общей юрисдикции.

Процесс раздела включает этапы: подготовительные работы (анализ документов, получение выписки и плана из Росреестра, оценка участка), полевые работы (геодезические измерения, установка межевых знаков), кадастровые работы (согласование межевого плана, его сдача в учетный орган, оформление кадастровых паспортов).

Раздел участка с домом имеет особенности, требуя предварительного согласия всех собственников с учетом порядка пользования жилыми и нежилыми объектами. Этапы включают проверку документов, построение и согласование плана раздела, сбор подписей, оформление и отправку межевого плана.

Раздел земли возможен, так же при разводе, в том случае, если участок был приобретен в законном браке. Имущество, купленное до брака, разделу не подлежит. По общему правилу супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество. При отсутствии добровольного соглашения суд принимает решение, учитывая размеры долей каждого супруга. Если раздел невозможен, суд определяет владельца, обязанного выплатить справедливую компенсацию другому.

При разделе земельного участка на несколько новых, каждому из них требуется присвоить уникальный адрес. Для этого необходимо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства с соответствующим заявлением и комплектом требуемых документов.

Затем, новые участки земли регистрируются в кадастровом учете, после чего оформляется право собственности. Для регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) подается заявление установленного образца, соглашение о разделе участка между собственниками (или решение суда) и кадастровые паспорта на новые участки.

Подтверждением права собственности на вновь образованный земельный участок является выписка из ЕГРН, выданная уполномоченным органом. Этот документ удостоверяет, что указанный участок земли принадлежит новому владельцу.