Смена категории земельных участков, территориальной зоны, вида разрешенного использования

Покупая земельный участок требуется проверить множество факторов в числе которых один из самых важных — это ВРИ, что расшифровывается как вид разрешённого использования. Земельный закон требует от муниципальных органов использовать всю землю в строгом соответствии с ее назначением, например на землях с ВРИ сельскохозяйственного назначения нельзя строить коттеджный поселок.

Таким образом, вид разрешенного использования позволяет вести конкретную деятельность и строить объекты для этой деятельности . Эксперты ЮКРА помогают в организации сложного процесса изменения или установления ВРИ земельного участка.

Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются?

Виды разрешенного использования земельных участков описываются в Классификаторе, утвержденном Росреестром, который обозначает содержание целей использования и дает наименования данным группам.

Органы муниципальной власти применяя сведения Классификатора определяют в градостроительном регламенте ВРИ для каждой территориальной зоны:

• основные (описывают главную деятельность для осуществления которой используется земельный участок);
• условно разрешенные (назначаются исключительно при соблюдения условия оформления разрешения от органов местного самоуправления);
• вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются только совместно с ними).

Смена категории назначения земельного участка

Процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка начинается с изучения Правил землепользования и застройки утвержденными органом муниципальной власти.

Основная идея изменения ВРИ заключается в том, что если на земельном участке действует утвержденный градостроительный регламент, в рамках которого правообладатель земли сможет самостоятельно определить ВРИ из тех, что перечислены в этом регламенте. Это позволяет избежать длительных процедур получения дополнительных разрешений и согласований, что делает процесс более гибким и доступным для владельцев.

Однако при этом крайне важно учитывать те ограничения, которые налагаются на определенные категории земель. Например, участки, находящиеся в зонах объектов культурного наследия, предназначенные для общего пользования, линейные объекты или земли, выделенные под добычу полезных ископаемых, не подлежат изменению в соответствии с градостроительными правилами. Это требование служит для сохранения культурного наследия и поддержания общественных интересов, а также для защиты окружающей среды.

Таким образом, знание об этих нюансах поможет избежать возможных правовых проблем и обеспечить соответствие всем необходимым требованиям при выборе и применении ВРИ. Важно своевременно обращаться в органы регистрации прав и проводить все необходимые исследования, чтобы убедиться, что предполагаемое использование земельного участка не противоречит действующим законодательным актам.

Порядок действий при замене категории назначения земельного участка

Для изменения основного вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка необходимо руководствоваться Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. Данный документ включает в себя градостроительные регламенты и карту зонирования территории.

Первым шагом является проверка наличия утвержденных ПЗЗ в вашем муниципальном образовании.

Если градостроительный регламент определен для территории вашего участка и содержит желаемый ВРИ, следует направить заявление об изменении ВРИ в орган регистрации прав, указав выбранный вид из числа установленных регламентом, утвержденным в составе ПЗЗ.

Законодательство (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ) предоставляет правообладателю, при наличии утвержденного регламента, самостоятельно выбирать ВРИ, без дополнительных разрешений, за исключением случаев, установленных законом.

Следует учитывать, что действие градостроительного регламента не распространяется на участки, расположенные в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования, предназначенные для линейных объектов, или используемые для добычи полезных ископаемых. Аналогично, регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, покрытых поверхностными водами, запаса, особо охраняемых территорий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий, особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Порядок изменения ВРИ для указанных случаев регулируется федеральным законом.

Где осуществляется подача документации для внесения изменений в вид разрешенного использования (ВРИ) земельного надела?

Существует несколько способов предоставления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости»:

Во-первых, посредством личного обращения в многофункциональный центр (МФЦ) с предоставлением документации на бумажном носителе (п.1 ст.13 ФЗ №218).

Во-вторых, в электронном формате через персональный аккаунт на официальном веб-ресурсе Росреестра или через портал государственных услуг Российской Федерации (п.2 ст.13 ФЗ №218).

В-третьих, посредством использования сервиса выездного обслуживания, предоставляемого Федеральной кадастровой палатой Росреестра.